Copropriété
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La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Aux États-Unis et dans la plupart des provinces canadiennes, le terme « condominium » est utilisé, le Québec utilisant le terme « copropriété divise ». En Australie et en Colombie-Britannique, la loi utilise le terme « strata », tandis que le terme « commonhold » est celui qui est usité au Royaume-Uni.
Sommaire |
[modifier] En France
Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (INSEE — enquête logement de 2002).
Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée. Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Ce cadre a été modifié récemment par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi ENL du 13 juillet 2006.[1] Les articles 6 à 37 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.
Ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé du fait du nombre croissant d'immeubles de rapports appartenant, comme il était d'usage quasi général jusqu'au XIXe siècle, à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du XXe siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois : parties communes, frais d'entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi en vigueur du 10 juillet 1965.
Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 (Grigny, Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt, Yvelines) avoisinent les cinq mille logements.
[modifier] Principes de lotissement
La copropriété est divisée en lots.
Un lot de copropriété est composé de manière indissociable :
- d’un élément privatif ou partie privative : appartement, garage, local commercial, cave, etc. réservé à l’usage exclusif de son propriétaire.
- d’une quote-part des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (sol, couloirs, escaliers, toiture, gros œuvre, ascenseur, second œuvre etc).
Certaines parties communes, dites "parties communes générales", sont la propriété de l'ensemble des propriétaires et sont destinées à l'usage de tous : toiture, murs, espaces verts, etc. D'autres, dites "parties communes spéciales", sont réservées à certains propriétaires (ceux d'un bâtiment déterminé).
La quote-part des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000°, 100 000°, etc.) et est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à l'ensemble des autres lots de l'immeuble. Les parties privatives, les parties communes et les tantièmes sont définis par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, qui est un document ayant valeur de contrat à l’égard de chaque copropriétaire. Les parties communes, qui sont en principe listées dans le Règlement de Copropriété, sont gérées par le Syndic, conformément aux décisions prises en Assemblée Générale par les Copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi.
[modifier] Principes de fonctionnement
[modifier] Copropriétaire et syndicat
Le copropriétaire est le « propriétaire d’un lot ou de plusieurs lots » chacun composée d'une partie privative avec droit de jouissance exclusif et d'une fraction de partie commune en indivision.
Chaque lot est attribué à un copropriétaire. Le copropriétaire n'a aucune obligation d'habiter son logement. Il peut être à sa convenance résident ou bailleur. De même, s'il est résident, il peut à sa convenance faire usage de son logement à titre de résidence principale ou à titre de résidence secondaire.
L'ensemble des copropriétaires est regroupé au sein du Syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Doté de la personnalité juridique (c'est donc une personne morale), il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.
[modifier] Syndic
C'est l'exécutif du syndicat
Le Syndic a la charge de gérer l'immeuble et les équipements communs.
Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n'est pas le représentant de chaque copropriétaire, individuellement. Le Syndic est désigné par l'Assemblée générale. Son mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum. Il a trois missions :
- il exécute les décisions de l'assemblée générale et applique les dispositions du règlement de copropriété ;
- il administre la copropriété : gestion de l’immeuble (souscription des contrats de fourniture et d'entretien, engagement du personnel) et gestion comptable (recouvrement des charges de copropriété et règlement des fournisseurs) ;
- il représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.
Depuis la loi du 13 décembre 2000 (SRU), le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement lorsque l'immeuble est géré par un syndic professionnel. En outre, le syndic est chargé d'établir et de mettre à jour un carnet d'entretien de l'immeuble : tout futur acquéreur d'un lot pourra prendre connaissance de ce carnet et mieux apprécier les charges susceptibles de lui incomber.
[modifier] Conseil syndical
C'est l'organe de contrôle du syndicat. Le Conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic.
Sa mission est d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision. Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires et sont élus par l’Assemblée générale. Pour exercer sa mission, il peut prendre connaissance et copie auprès du Syndic de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical est généralement dirigé par un président. Dans certaines copropriétés, le président du conseil syndical tient un rôle public de représentant des copropriétaires.
Le conseil syndical peut, si besoin est, se faire assister d’un technicien de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l’ensemble de la copropriété.
[modifier] Résident, Bailleur et Locataire
Un résident désigne celui qui réside dans l'immeuble. Il est soit copropriétaire soit locataire. Il a la jouissance de l'immeuble. Il n'est membre du Syndicat des copropriétaires que s'il est propriétaire d'un lot.
Tout copropriétaire est libre de louer son logement à un locataire, à condition que le locataire n'y exerce pas une activité contraire à la destination de l'immeuble qui est indiquée dans le règlement de copropriété. A savoir :
- Immeuble d'habitation exclusivement bourgeoise : habitation uniquement.
- Immeuble d'habitation bourgeoise : habitation et professions libérales uniquement.
- Immeuble mixte : habitation, professions libérales, commerces.
Tout locataire verse un loyer au propriétaire du logement dans le cadre d'un contrat passé entre lui et le copropriétaire. Les locataires sont libres de se constituer en association pour exposer leurs projets au Syndicat des copropriétaires, et les défendre.
Un bailleur est un copropriétaire qui met son (ou ses logements) à la disposition de locataire(s).
[modifier] Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété comporte 2 parties : un état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et une partie règlementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation. Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.
Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est recommandé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.
[modifier] Assemblée générale
C'est l'organe délibératif du syndicat
L'Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndic, etc.
Le Syndicat se réunit en Assemblée Générale au moins une fois par an. L’Assemblée Générale est l’organe d’expression du Syndicat des Copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété. Elle seule a pouvoir de décision, par le vote. Elle suit des règles obligatoires de convocation, de quorum, d'ordre du jour et de majorité.
[modifier] Forces et faiblesses
Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé enclavé à l'intérieur d'un autre domaine privé (les parties communes), sur lequel il a des droits de propriété, d'usage et de gestion. Le financement du logement est à la charge du propriétaire mais le financement des parties communes est partagé entre tous les bénéficiaires. Le fonctionnement entre les différents acteurs est régi par la Loi. Cette loi est l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français.
Telles sont les principales forces du régime de la copropriété. Cependant, ce régime connaît certaines limites.
L’abondante jurisprudence qui est née de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété. Les contentieux portent sur l'usage des parties communes, les troubles de voisinage et les dépenses d'entretien. L'individualisme s'accommode mal de ce système, d'autant que, conformément aux priorités instituées par la loi, les juges privilégient la continuité de la gestion de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs et non les intérêts individuels.
Ce système semble adapté aux classes moyennes mais s'avère moins adapté pour traiter le problème du logement des ménages les plus modestes. Après que l'on eût tenté de résorber la pénurie d'après-guerre (loi de 1948), l'accession à la propriété semblait la suite logique des gigantesques programmes immobiliers des années 1950 et 1960, tous locatifs. Les gouvernements ont largement favorisé l'accession à la propriété des ménages y compris des plus modestes. Or le chômage et la montée de la précarité entraînent des impayés de charges, voire la faillite du syndicat de copropriétaires, et, en conséquence, faute d'entretien, la dégradation de l'immeuble.
Ces difficultés ont amené les pouvoirs publics à réfléchir aux moyens d'adapter ce régime. Mais le législateur hésite à modifier en profondeur une loi pour laquelle il imagine mal ce qui pourrait la remplacer.
[modifier] Au Québec
Les articles 1010 et suivant du Code civil du Québec d'un dispositif légal fortement inspiré de la loi du 10 juillet 1965 française sur la copropriété. Les juristes canadiens ont très soigneusement consulté le droit positif français afin d'organiser une situation qui reste délicate sous tous les régimes juridiques. Les articles 1010 à 1037 concernent la copropriété indivise. Les article 1039 à 1109 concernent la copropriété divise.
Pour la réforme du Code civil entrée en vigueur le 1er janvier 1994, le législateur québécois s'est aussi inspiré d'autres régimes plus près du Territoire comme la législation Ontarienne et celle de plusieurs états américains (Connecticut, etc..
Bien que le régime de la copropriété Quebecoise s'inspire fortement de la loi (Française) de 1965, des différences majeures persistent. Au niveau du vocabulaire on parle de déclaration de copropriété et non de règlement de copropriété comme en France. Au Québec, déclaration est divisée en trois parties (Acte constitutif, état descriptif des fractions et règlements de l'immeuble) ce qui permet des modifications avec des degrés d'obligations différentes. On utilise aussi le mot fraction de copropriété pour désigner le lot de copropriété. Les tantièmes de copropriétés comme en France et en Belgique sont plutôt les valeurs relatives des fractions au Québec. Une fraction comprend une partie privative et une quote part des parties communes. En France il n'y a pas la notion du fonds de prévoyance comme c'est le cas en Amérique du Nord et spécialement au Québec et dans toutes les provinces canadienne où c'est obligatoire.
[modifier] Principes de lotissement
[modifier] Principes de fonctionnement
[modifier] Copropriétaire
[modifier] Conseil d'administration
[modifier] Résident, Bailleur et Locataire
[modifier] Declaration de copropriété
Comme prévue par la forme exigé à l’article 1059 du Code civil pour une déclaration de copropriété, il y a un certain nombre de signatures qui y sont essentiel. D’abord, il faut que les propriétaires, l’emphytéote, le propriétaire superficiaire et les créanciers hypothécaires signent tous à la fin de la déclaration de copropriété divise.
[modifier] Assemblée générale
[modifier] Références
- ↑ Marion Weismann, Copropriété, éditions Delmas, octobre 2006 (ISBN 2-247-06958-4) [prés. en ligne]
- Copropriété et Associations Syndicales Libres, Hervé Sélamme, Avocat au Barreau de Paris
