Organisme d'habitations à loyer modéré

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Les organismes d'habitations à loyer modéré sont, en France, des organismes publics ou privés qui construisent ou gèrent des logements locatifs destinés à des personnes de condition modeste. Ils ont remplacé, aux termes de la Loi de 1949, les anciens organismes d'Habitation à bon marché (HBM).

Les organismes d'habitations à loyer modéré, définis dans le code de la construction et de l'habitation aux articles L. 411 et suivants, peuvent être des établissements publics tels que les OPAC ou les OPHLM ou des organismes de droit privé.

En 2007, on comptait environ 800 organismes HLM :

  • 279 offices publics de l'habitat (OPH)
  • 284 entreprises sociales pour l'habitat (ESH, nouvelle désignation des SA HLM)
  • 57 sociétés de crédit immobilier et 19 filiales financières
  • 163 sociétés coopératives d'HLM [1]. Ils gçrent 4,456 millions de logements, soit 17 % des résidences principales en France[2].

Les organismes Hlm sont réunis en fédérations. L'Union sociale pour l'habitat est l'union de ces fédérations.

Par ailleurs, certaines Société d'économie mixte, qui ne sont pas juridiquement des organismes HLM, sont actives dans le secteur de la construction et la gestion de logements sociaux.

Sommaire

[modifier] Mission des organismes d'habitations à loyer modéré

Les organismes d'habitations à loyer modéré construisent, achètent, rénovent, gèrent des logements loués à des familles de condition modeste. Ils peuvent accorder leur garantie à des locataires souhaitant accéder à la propriété. Ils agissent enfin en faveur de l'objectif de mixité sociale. Afin de compenser le service d'intérêt général que ces organismes remplissent, l'État leur accorde des exonérations fiscales et des aides spécifiques.

Ces organismes peuvent être :

  • publics : Offices Publics de l'Habitat remplaçant les statuts d'OPAC et OPHLM par l'ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007
  • privés : entreprises sociales pour l'habitat (anciennement appelées SA HLM) et autres organismes privés

[modifier] Statistiques

En 2008, plus de 70 % de la population française peut prétendre à l'admission en HLM ; 863 organismes HLM gèrent 4 456 000 logements sociaux, soit 17 % des résidences principales en France. Le plafond d'admission en HLM est de 1963 € de revenus mensuels en Île-de-France, 1706 € dans les autres régions, pour une personne seule en 2008[3]. Toute personne admise en HLM bénéficie actuellement d'un droit au maintien, même si ses revenus augmentent. Un foyer percevant des revenus supérieurs de plus de 40 % au plafond d'admission devra seulement payer un surloyer modique. 650 000 à 800 000 logements sociaux se trouvaient en sous-peuplement prononcé en 2002[4].

[modifier] Établissements publics d'habitations à loyer modéré

Il existait en France deux types d'établissements publics d'habitations à loyer modéré : les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) et les offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM). Ils diffèraient par leur statut et par la mission que la loi leur attribue.

En pratique, les OPAC et les OPHLM exercaient des activités très proches et il était fréquent qu'un OPHLM se transforme en OPAC. La loi du 13 juillet 2006 « portant engagement national pour le logement », prévoyait de fusionner les OPAC et les OPHLM dans une structure unifiée : l'office public de l'habitat (OPH), un établissement public à caractère industriel et commercial rattaché à une collectivité locale ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

C'est chose faite depuis le 1er février 2007. Les nouveaux OPH, disposent depuis cette date d'un statut proche de celui des anciens OPAC.

Il faut noter que tous les régimes juridiques applicables aux organismes publics HLM prévoyent, depuis la Loi Bonnevay de 1912, que le Conseil d'administration des organismes a une composition tripartite, mélant représentants de l'État, de la collectivité de rattachement et des personnalités qualifiées (représentants d'associations familiales et de locataires ...). L'État a en effet toujours souhaité disposer d'une tutelle forte sur les organismes publics HLM.

[modifier] Offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM)

Les OPHLM sont des établissements publics créés par des collectivités territoriales.

Ils construisent, aménagent, attribuent et gèrent des logements sociaux loués à des personnes défavorisées ou de condition modeste. La collectivité territoriale à laquelle ils sont rattachés peut toutefois leur attribuer d'autres compétences propres aux OPAC. L'État exerce également un contrôle sur les OPHLM par l'intermédiaire du préfet. Les employés d'un OPHLM sont des fonctionnaires territoriaux ou des agents publics.

Les OPHLM sont les héritiers des HBM, créés par la loi de Laurent Bonnevay du 23 décembre 1912, et transformées en HLM par la Loi de 1949. Ils sont actuellement régis par les articles L421-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

[modifier] Offices publics d'aménagement et de construction (OPAC)

Issus de la Loi du 16 juillet 1971, les offices publics d'aménagement et de construction ou OPAC sont des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) qui réalisent et gèrent des immeubles d'habitation pour le compte de ou en collaboration avec l'État ou les collectivités territoriales.

Leur mission est plus large que celles des OPHLM. Ils agissent en particulier dans le domaine du logement social, mais peuvent aussi exercer de nombreuses compétences liées au logement, comme gérer une copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde. Le personnel des OPAC est régi par le droit privé.

Les OPAC sont régis par les articles L421-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Contrairement aux Offices publics, leur statut d'EPIC leur permet d'être soumis soit à la comptabilité publique, soit à la comptabilité commerciale. De même, leurs salariés peuvent être soumis au Code du travail ou être des fonctionnaires territoriaux ou agents publics.

La coexistence de ces deux statuts, assortis de missions et de territoires d’intervention différents, n’a pas exclu de permettre aux OPHLM d’exercer tout ou partie des compétences dévolues aux OPAC, sur délibération de leur collectivité territoriale ou de leur EPCI de rattachement. C’est pourquoi, dans les faits, les deux catégories d’organismes exercent aujourd’hui des missions semblables.

Par ailleurs, un nombre croissant d’OPHLM a bénéficié de la possibilité offerte par les textes de se transformer en OPAC.

Toutefois, cette problématique est désormais réglée, puisque OPAC et Offices publics HLM sont désormais transformés juridiquement en Offices publics de l'habitat.

[modifier] Les Offices publics de l'habitat (OPH)

Pour mener à son terme cette logique de rapprochement entre les deux catégories d’offices HLM, l'ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux Offices publics de l'habitat crée une nouvelle catégorie d’établissements publics d’HLM dénommés « offices publics de l’habitat » et organise la transformation de plein droit en offices publics de l’habitat de tous les OPHLM et OPAC existants.

L'Ordonnance n°2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l'habitat, modifie le statut des OPHLM en réalisant la fusion des offices HLM et des Offices Public d'Aménagement et de Construction (OPAC). Désormais, l'établissement public compétent en matière de logement social sera l' Office public de l'habitat (OPH). Les principaux axes de la réforme sont les suivants :

  • changement du statut : l'OPH est un Établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC)
  • un droit d'option entre comptabilité publique ou privée est ouvert
  • extension du champ de compétence
  • droit d'option pour le personnel déjà en poste au moment de la réforme entre statut public ou privé (deux ans pour se déterminer), tandis que les nouveaux recrutés seront soumis au droit privé
  • changement dans la composition du Conseil d'administration, avec pour effets d'une part, que la collectivité de rattachement est mieux représentée (majorité des sièges) au détriment des représentants du préfet (lequel à d'office un siège) ; d'autre part, la composition du CA est enrichie (1 siège pour le représentant du comité d'entreprise) ; enfin, les pouvoir du Directeur Général sont accrus (nommé par le conseil d'administration).

Ce nouveau cadre institutionnel, en grande partie inspiré du statut des OPAC, permet aux offices d’HLM de s’adapter au contexte nouveau créé par le renforcement de compétences des collectivités territoriales dans le domaine de l’habitat, tout en prenant une part active à la mise en oeuvre du plan de cohésion sociale.

[modifier] Organismes privés d'habitations à loyer modéré

D'après le code de la construction et de l'habitation, quatre types d'organismes privés sont qualifiés d'organismes HLM :

  • les Entreprises sociales pour l'habitat (ESH)[5], nouvelle dénomination créée en 2002 pour qualifier les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré. Au nombre de 282, les ESH regoupées au sein de la Fédération des entreprises sociales pour l'habitat gèrent plus de deux millions de logements où habitent 4,5 millions de personnes[6].
  • les sociétés anonymes coopératives de production, créées par la Loi N°71-580 du 6 juillet 1971 et soumises au Statut de la coopération [7] et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré [8],[9]
  • les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI)
  • les fondations d'habitations à loyer modéré, [10]

[modifier] Notes et références

  1. ↑ Source : Jean Philitte Brouant et autres, Code de la Construction et de l'Habitation annoté, éditions Dalloz, Paris 2005 (12e édition) ISBN 2-24-706009-9, page 299; Chiffres clés 2007, Union sociale pour l'habitat
  2. ↑ « Logement - Un projet de loi présenté au début de l'été : Mme Boutin veut soumettre les HLM à des indicateurs de performance », dans Le Monde, 27 mai 2008
  3. ↑ Le Particulier Baux HLM
  4. ↑ INSEE, cité par Le Monde, 2007-09-26
  5. ↑ Les ESH sont régies par l'article L 422-2 du Code de la Construction et de l'habitation
  6. ↑ Cyrille Lachèvre, « Tensions à la tête des fédérations HLM », dans Le Figaro, 27 mai 2008
  7. ↑ Le Statut de la Coopération est fixé par laé Loi N°47-1775 du 10 septembre 1947
  8. ↑ Les SCIC HLM ont été créées par la Loi du 1er août 2003 afin de pallier la disparition du régime juridique des sociétés coopératives de locaion-attribution
  9. ↑ Les sociétés coopératives HLM sont régies par l'article L 422-3 du Code de la Construction et de l'habitation
  10. ↑ Les fondations HLM sont régies par l'article L 422-1 du Code de la Construction et de l'habitation

[modifier] Voir aussi