Valeur locative cadastrale

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La valeur locative cadastrale est l'une des bases qui sert à l'établissement des taxes perçues au profit des collectivités territoriales, taxe d'habitation, taxe professionnelle, taxe foncière sur les propriétés bâties ou non-bâties (c'est-à-dire les exploitations agricoles).

Sommaire

[modifier] Élaboration de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est calculée par l'administration pour l'ensemble des immeubles. Chaque année, en janvier/février, l'État transmet aux collectivités territoriales le total des bases prévu pour chacune des quatre taxes afin que chaque Collectivité puisse décider des taux d'imposition en fonction de ses besoins de financement.

[modifier] Calcul et utilisation de la valeur locative cadastrale

Lors de la refonte du système des impôts locaux, le choix a été de retenir comme élément commun d'imposition la valeur locative des biens immeubles, seule la base de la taxe professionnelle comporte, pour certains contribuables, un deuxième élément qui est la valeur locative du matériel ou une fraction des recettes. Tous les biens immeubles n'étant pas loués, un système a été mis en place afin de déterminer une valeur dite valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est donc le loyer théorique annuel que l'on pourrait tirer d'un bien en le louant dans des conditions normales.

[modifier] Établissement d'une référence

Chaque parcelle et chaque local est évalué pour obtenir une valeur locative cadastrale. Cette valeur est une valeur de 1960 pour le non bâti (VLC60) et une valeur de 1970 pour le bâti (VLC70). Une étude des baux de location existants alors a été menée afin d'établir par commune:

  • un zonage géographique des communes en zones locatives homogènes.
  • des valeurs de référence ou de comparaison dans chaque zone locative pour chaque type et catégorie de biens.
    • En non bâti la distinction se fait entre les natures et les qualités de culture (pré, terre 1er catégorie, terre 2e catégorie, lande, forêt, terrains à bâtir, terrains d'agrément, etc.)
    • En bâti la distinction est faite entre d'une part, locaux d'habitation (appartement, maisons , dépendances avec des catégories pour tenir compte de la qualité des habitations) et d'autres, les locaux commerciaux et les locaux industriels.
    • Pour le non bâti et les locaux d'habitation, la valeur de comparaison donne (en première approximation) un prix au mètre carré.
    • Pour les locaux commerciaux:
      • la VLC70 de ceux qui étaient loués au 1er janvier 1970 est leur loyer à cette date s'il était normal ;
      • la VLC70 des autres est déterminée par comparaison à des locaux de même nature loués au 1er janvier 1970 et inscrits sur des procès-verbaux communaux ;
      • la VLC70 de ceux pour lesquels il n'existe pas de termes de comparaison est déterminée à partir d'une estimation de leur valeur vénale ramenée au 1er janvier 1970 à laquelle on applique un taux représentatif du rendement immobilier constaté à l'époque dans la région.
    • Pour les locaux industriels, la valeur locative est calculée chaque année à partir de leur prix de revient inscrit au bilan comptable, ou à défaut une VLC70 est calculée comme pour les locaux commerciaux.

[modifier] Recensement des propriétés

L'ensemble des propriétés et les fractions de ces propriétés ont été recensées.

Pour les propriétés non bâties
  • l'unité de calcul est la subdivision fiscale, partie de parcelle homogène quant à son affectation . Par exemple, si sur une parcelle il y a une partie en pré et une partie en verger alors les deux parties sont métrées et classées dans la nature de culture correspondante.
  • la valeur de la parcelle correspond à la somme des valeurs des subdivisions.
Pour les propriétés bâties
  • l'unité de calcul est le local. Un local est un ensemble construit pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte.
  • Exemples :
    • Un appartement = 1 local
    • Un appartement + une chambre de bonne = 2 locaux
    • une maison = 1 local
    • une maison avec un garage les deux communiquant = 1 local
    • une maison avec un garage dans un bâtiment séparé = 2 locaux
  • pour chaque local le propriétaire de l'époque ou le propriétaire au moment de la construction produit une déclaration détaillant la surface des locaux.
  • les locaux sont classés par catégorie.

[modifier] Calcul de la valeur locative

Les modalités de calculs sont nombreuses pour prendre en compte les différentes situations possibles. Les deux méthodes principales sont :

  • Pour les propriétés non-bâties
    • VLC(60) d'une subdivision = surface de la subdivision par prix à l'hectare de la référence pour la nature de culture.
    • VLC(60) de la parcelle = somme des VLC60 des subdivisions.
  • Pour les propriétés bâties
    • La surface réelle du local est pondérée (différentes méthodes)
    • VLC(70) = surface pondéré * prix au mètre carrée pondéré du local de référence.

[modifier] Consultation de la Commune

Une commission communale représentative des différentes catégories de contribuables donne annuellement un avis sur les VLC70 envisagées par l'administration en cas de créations ou de modifications.

[modifier] Adaptation de la VLC60 et le la VLC70

Les valeurs locatives cadastrales ainsi calculées ne sont pas utilisées directement pour le calcul des impôts.

Un premier coefficient dit d'actualisation 1980 est appliqué. ce coefficient est spécifique à chaque département et reflète l'évolution du marché locatif au niveau départemental entre 1970 et 1980. Il n'est pas utilisé pour calculer la base de la taxe professionnelle aussi parle-t-on de VLF (valeur locative foncière) plutôt que de VLC

Ensuite un coefficient de revalorisation nationale est appliqué annuellement (fixé par la loi de finances en fonction d'indiiices macroéconomiques).

La valeur locative qui est utilisée en 2007 et donc : VLC70 x coef actu x coef reval 81 x ... coef reval 2007 = VLC2007.

C'est une valeur locative actualisée et revalorisée.

[modifier] Utilisation des VLC

La somme des VLC utilisables par collectivité et par type d'impôt (bases globales) est fourni à chaque collectivité. Ces dernières peuvent donc décider des taux à appliquer en fonctions de leur besoins et de la répartition de charges qu'elle souhaite mettre en place entre chaque impôt, les variation des taux entre impôts étant encadrés.

La VLC 2007 est utilisée pour l'établissement des impôts individuels :

  • TF bâti : base d'imposition = 50% de VLC2007
  • TF non bâti : base dimposition = 80% de la VLC2007
  • TH : base d'imposition = VLC2007 - abattements
  • TP: base d'imposition = VLF2007 + (VL des équipement ou 6% des recettes pour certains contribuables)

[modifier] Limites du système

Initialement il était prévu de procéder à une révision générale tous les six ans. La révision consiste en l'opération d'établissement d'une référence. L'opération initiale s'est avérée très lourde à gérer et les opérations de révision n'ont jamais eu lieu.[réf. nécessaire]

En conséquence l'évaluation se fait toujours par rapport aux références de 1960 et 1970. Depuis ces dates le marché locatif d'une commune peut très bien avoir été modifié (par exemple une opération de réhabilitation d'un quartier peut changer totalement le marché locatif local). Plus généralement les conditions de confort moyen ont évolué, et le secteur locatif aidé (HLM) a fortement évolué.

Les explications données ci-dessus montrent que la procédure est assez complexe et peu lisible pour un usager.

En 1990 (loi n° 90-669 du 30 juillet 1990 ECOX9000072L), une opération de révision et de modification des règles d'évaluation a été menée. L'intégration de cette opération, a été plusieurs fois reportée par le parlement.

[modifier] Un calcul effectué par la DGI

Chaque année, les calculs pour établir la valeur locative cadastrale des immeubles non bâtis sont effectués par les services de la Direction générale des impôts (DGI) . Pour les immeubles qui n'ont fait l'objet d'aucun changement important en cours d'année, les valeurs locatives de l'année suivante sont revalorisées par des coefficient fixés annuellement par les Lois de Finances en fonctions des indices macroéconomiques (taux de croissance, inflation, monnaie, etc.). Pour la taxe professionnelle, certains contribuables doivent déclarer la valeur locative de leur équipement

[modifier] Critique

Lors de la création du système des impôts locaux, on a évalué la valeur locative cadastrale en tenant compte du rendement à l'hectare pour les propriétés non-bâties et du confort pour les propriétés bâties. Or, depuis les années 1960, ces deux éléments ont évolué.

[modifier] Les propriétés non-bâties

Avec les progrès de la science, les rendements agricoles ont considérablement augmenté, et les bases élaborées dans les années 1960 sont éloignées de la réalité.

[modifier] Les logements

Le problème des logements est différent : en effet, dans les années 1960, les habitations à loyer modéré (HLM) étaient considérées comme particulièrement confortables et furent donc surcotées par rapport aux habitations des centre-villes qui ne disposaient alors pas de sanitaires individuels, de chauffage central, de double vitrage, etc. Avec les années, les choses ont évolué mais les bases sont restées les mêmes ce qui aboutit au fait que les logements sociaux ont une valeur locative cadastrale plus élevée que des habitations en centre-ville.

[modifier] Tentatives de réforme de la valeur locative cadastrale

Plusieurs tentatives[réf. nécessaire] ont été faites dans le but de réformer le système de la fiscalité locale et notamment de recalculer les valeurs locatives cadastrales mais rien n'a abouti. Il persiste cependant quelques aménagements à la marge.

[modifier] Un système difficile à réformer.

Une loi du 31 juillet 1990 avait permis d'envisager une refonte du système, avec notamment une partie de la taxe d'habitation assise sur le revenu, et des travaux préparatoires de remise à plat des valeurs locatives au 1er janvier 1990. Les conséquences auraient été, en particulier, une baisse des impositions pour les logements HLM et des augmentations très importantes pour les logements du secteur privé qui étaient situés dans des communes comptant une forte proportion d'HLM. Faute de volonté politique d'assumer ces transferts entres les contribuables, ces travaux sont restés lettre morte.

[modifier] La taxe d'habitation, vers un impôt sur le revenu

Le pourcentage du revenu consacré à la taxe d'habitation en fonction du revenu moyen en France[réf. nécessaire] :

  • si le revenu moyen est de 10 000€ par an, alors la part consacrée à la taxe d'habitation (basée sur la valeur locative cadastrale) est de 8 %.
  • si le revenu moyen est de 100 000€ par an, cette part n'est plus que de 0,8 %.

C'est une des raison pour lesquelles il avait été envisagé en 1990 de calculer la part départementale de la taxe d'habitation en fonction du revenu des occupants.

Ce projet ayant été abandoné, la taxe d'habitation a toutefois été plafonnée par la suite à 4,25 % du revenu pour les contribuables les moins riches.

[modifier] Un obstacle à l'autonomie financière des collectivités territoriales

Le fait que les valeurs locatives cadastrales sont gérées par un service de l'État et que les variations des quatre impôts directs locaux soient encadrées par la loi est considéré par certains comme une limite à l'autonomie financière des Collectivités territoriales inscrite à l'Art. 72-2 de la Constitution : « Les Collectivtés territoriales bénéficient de ressources dont elles peuvent disposer librement dans les conditions fixées par la loi [...] Les recettes fiscales et les autres ressources propres des Collectivités territoriales représentent, pour chaque catégorie, une part déterminante de leurs ressources. »
D'autres considèrent que c'est une garantie de neutralité dans la fixation des bases et de protection des contribuables locaux, notamment de ceux qui ne résident pas dans la commune et ne peuvent peser sur les élections locales.

Chaque année de nouvelles dispositions sont issues des lois de finances. Il existe ainsi un grand nombre de cas d'exonération (jeunes entreprises innovantes, immeubles implantés et activités exercées dans les zones franches urbaines...) dont la plupart sont prises en charge par le budget de l'État.

[modifier] Voir aussi